1 目的
规范中央空调系统的运行和维护，确保中央空调性能完好。
2 适用范围
适用于物业管辖范围内中央空调系统的运行和维护。
3 职责
3.1 物业服务中心负责人
负责监督检查工程维修部中央空调设备的运行和维护。
3.2 工程维修部负责人
3.2.1 指导和监督中央空调系统的管理。
3.2.2 负责中央空调系统维修计划的审核和评估。
3.2.3 负责核算中央空调系统的年度运行和维护费用。
3.2.4 负责处理中央空调系统的技术问题，审查和监督大中型维修和更新改造方案的实施。
3.2.5 负责中央空调系统相关合同的招标管理。
3.3 设备管理员
3.3.1 负责制定、实施和实施中央空调系统维护计划。
3.3.2 负责中央空调系统的故障处理、维护和维护。
3.3.3 负责中央空调系统的运行检查。
3.3.4 负责监督中央空调系统外包维护。
4 内容
4.1 中央空调系统检查维护标准
4.2 空调主机的运行和维护
4.2.1 日常操作指南
4.2.1.1 开机前准备
a) 电源电压是否正常。
b) 冷冻水和冷凝水的进出水压力和温度是否正常。
c) 冷冻油位和油温是否正常。
d) 机组是否有漏油、漏水等异常情况。
4.2.1.2 启动顺序：电动阀→冷却塔风机→冷却泵→冷冻泵→空调主机。
4.2.1.3 水系统启动后，观察电流、电压、水量、水压是否正常，
4.2.1.4 停机顺序：空调主机→5 几分钟后停止冷却塔风机→冷却泵→30 几分钟后停止冷冻泵
4.2.1.5 如果需要重新启动，缩机停机 15 分钟后进行。
4.2.1.6 定期抄表记录机组，使机组在最佳节能状态下运行。
4.2.2 安全注意事项
a) 严禁非操作人员触摸所有开关和阀门。
b) 在运行过程中，严禁拆卸和拧紧螺栓，严禁进行其他维修工作。
c) 所有操作人员必须牢记标准工艺条件和各保护点的控制条件。
d) 主机在运行过程中应注意系统中温度和压力的变化。特别是冷凝压力和冷凝温度，如冷凝压力
冷凝器上的防爆装置度会导致冷凝器上防爆装置卸压，保护系统运行。
e) 操作人员不得随意更改设备操作的技术参数和设定值，严禁过载操作。
f) 制冷主机压力表定期检测，确保所有安全防护部件正常工作。
4.2.3 中央空调空调
设备管理员负责中央空调的日常维护、中央空调主机、系统的大修和维护 PC 中央处理器
外包专业维修公司完成故障处理。
4.3 冷却塔的维护
4.3.1 设备管理员每季度对冷却塔进行一次清洁和维护。
4.3.2 用 500V 摇表检测电机绝缘电阻不低于 0.5MΩ，否则，电机线圈应干燥
处理后仍未达到 0.5MΩ电机线圈应在上述情况下拆卸和修理。
4.3.3 检查电机和风扇是否灵活旋转。如有阻滞，应加注润滑油；如有异常摩擦声，则应加注润滑油
同型号规格的轴承应更换。
4.3.4 检查皮带是否开裂或磨损严重，应更换相同规格的皮带；检查皮带是否太松，如果
是的时候要调整；检查皮带轮和轴的配合是否松动，如果是这样的话理。
4.3.5 检查布水器布水是否均匀，否则应清洗管道和喷嘴。
4.3.6 清洗冷却塔(包括填料、集水箱)，清洗风扇叶片。
4.3.7 检查补水浮球阀是否可靠，否则应修复（不定期）。
4.3.8 拧紧所有紧固件。
4.3.9 清洁整个冷却塔的外观。
4.4 风机盘管的维护
4.4.1 设备管理员每半年对风机盘管进行一次清洁和维护。
4.4.2 每月清洗 1 二次空气过滤，排除盘管内的空气。
4.4.3 检查风扇是否转动灵活。如有堵塞，应加注润滑油。如有异常摩擦声，应加注润滑油
更换风机轴承。
4.4.4 用 500V 摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻不得低于 0.5MΩ，否则应进行整修
检查电容器是否变形、膨胀或开裂，应更换相同规格的电容器；检查每个接线头是否牢固，是否牢固
如有过热痕迹，应进行相应的整修。
4.4.5 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污垢。
4.4.6 盘管内壁的水垢用盐酸溶液(内加缓蚀剂)去除。
4.4.7 拧紧所有紧固件。
4.4.8 清洁风机盘管外壳。
4.5 冷凝器和蒸发器的维护
4.5.1 设备管理员每年对冷凝器和蒸发器进行处理 1 二次清洁、维护。
4.5.2 柜式蒸发器的维护
4.5.2.1 每月清洗 1 二次空气滤网。
4.5.2.2 清洁蒸发器散热器。
4.5.2.3 清洁接水盘。
4.5.3 水冷式冷凝器和蒸发器的维护清除污垢)
4.5.3.1 配制 10%盐酸溶液(每次) 1kg 酸溶液里加 0.5g 防腐剂）。
4.5.3.2 拆下冷凝器和蒸发器两端的进出水法兰，关闭，然后填充酸溶液。酸洗时间为 24
小时。泵也可循环清洗，清洗时间为 12 小时。
4.5.3.3 酸洗后使用 1%氢氧化钠溶液或 清洗5%碳酸钠溶液 15 分钟后，最后用清水冲洗
洗 3 次以上。
4.5.3.4 所有清洗后，检查是否漏水。如果漏水，申请外包维修。如果没有漏水，重新安装
(如果法兰密封胶垫老化，应更换)。
4.6 冷却水泵机组、冷冻水泵机组的维护
4.6.1 设备管理员每周进行冷却泵机组和冷冻泵机组 1 二次清洁、维护。
4.6.2 电机维护
4.6.2.1 用 500V 摇表检测电机线圈绝缘电阻是否为 0.5MΩ以上应干燥
或修复。
4.6.2.2 检查电机轴承是否堵塞。如果有，应加润滑油。如果加润滑油后仍然不行，应该更多
同型号规格的轴承。
4.6.2.3 检查电机风叶是否有擦壳现象，如有，应修复处理。
4.6.3 水泵维修
4.6.3.1 旋转水泵轴，观察是否有堵塞、碰撞和卡住现象。如果轴承有问题，轴承加注水
滑油或更换轴承；如果水泵叶轮有问题，应拆卸和修理水泵。
4.6.3.2 检查盘根是否漏水成线，如有，应压盘根(不定期)。
4.6.3.3 检查弹性联轴器是否损坏，如果损坏，应更换弹性橡胶垫（不定期）。
4.6.3.4 清洗水泵滤网。
4.6.3.5 拧紧水泵机组的所有紧固螺栓。
4.6.3.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，应重新油漆。
4.6.4 设备管理员每半年对冷冻水管、送冷风管、风机盘管进行一次 1 二次保养，检查冷
冷冻水管道、冷却风管道、风机盘管道处是否有大量冷凝水或保温层损坏，如果应重
做保温层。
4.7 阀门维护
4.7.1 设备管理员每半年对阀门进行一次检查 1 次保养。
4.7.2 控制阀和调节阀的维护
4.7.2.1 检查是否泄漏，如有，应加压填料。
4.7.2.2 检查阀门开关是否灵活。如果阻力较大，应在阀杆上加注润滑油。
4.7.2.3 如果阀门断裂或开闭失效，应更换相同规格的阀门。
4.7.2.4 检查法兰连接处是否泄漏，如有，应更换密封胶垫。
4.7.3 电磁调节阀、压差调节阀的维护
4.7.3.1 检查电磁调节阀和压差调节阀是否可靠。如有问题，更换相同规格的电磁
调节阀、压差调节阀；
4.7.3.2 在压差调节阀之间的阀杆上加润滑油，如果压力填料泄漏，加压填料。
4.8 检测和控制部件的维护
4.8.1 设备管理员每六个月检测和控制一次 1 次保养。
4.8.2 检测装置(温度计、压力表、传感器)的维护
4.8.2.1 应更换读数模糊的温度计和压力表。
4.8.2.2 检查安装检测器的部位是否有泄漏，如有泄漏，应更换密封胶垫。
4.8.3 维护控制部分
4.8.3.1 清洁控制柜内外的灰尘和赃物。
4.8.3.2 检查并拧紧所有接线头，应更换严重烧蚀的接线头。
4.8.3.33交流接触器的维护
a) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
b) 清除触点表面和周围的污垢（但不要修复锉刀触点）。如果触点烧蚀严重，应更换相同规格
交流接触器；
c) 清理铁芯上的灰尘和赃物；
d) 拧紧所有紧固螺栓。
4.8.3.4 热继电器的维护
a) 检查热继电器的导线接头是否有过热或烧伤痕迹。如有，应进行修复和处理
不符合要求的更换；
b) 检查热继电器上的绝缘盖是否完整，损坏时应更换。
4.8.3.5 自动空气开始维护
a) 用 500V 摇表绝缘电阻测量不低于 0.5MΩ，否则应干燥；
b) 如果灭弧罩损坏，应更换灭弧罩内的碳化物或金属颗粒；
c) 清除触头表面的小金属颗粒(不修锉)。
4.8.3.6 指示仪器的维护和维护
a) 检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的信号灯；
b) 检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整后偏差仍较大
应更换。
4.8.3.7 中间继电器、信号继电器维护保养
对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，
否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
4.8.3.8 PC 中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。
4.9 压缩机维护保养
4.9.1 设备管理员每年对压缩机进行 1 次检测、保养。
4.9.2 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的 1/2 位置，则应查明漏油原因并排除
故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。
4.9.3 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。
4.9.4 具体检查压缩机如下参数
4.9.4.1 压缩机电机绝缘电阻（正常 0.5MΩ以上）。
4.9.4.2 压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）。
4.9.4.3 压缩机油压（正常 10～15kgf/cm2）。
4.9.4.4 压缩机外壳温度（正常 85℃以下）。
4.9.4.5 吸气压力（正常值 4.9～5.4kgf/cm2）。
4.9.4.6 排气压力（正常值 12.5kgf/cm2）。
4.9.4.7 检查压缩机是否有异常的噪音或振动。
4.9.4.8 检查压缩机是否有异常的气味。
通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。
4.9.5 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。
4.10 注意事项
4.10.1 中央空调主机及附属配套设施日常维护保养作业时，需谨慎防护机组制冷剂的意
外泄漏。
4.10.2 各类腐蚀性较强的清洗剂稀释、加注时需保持室内通风，操作人员务必配戴防护
眼镜，必要时采取口罩、防护衫等措施。
4.10.3 空调主机及附属配套设施维护、保养所更换的旧品配件须按规定实施分类存
放，废润滑油需用专用容器回收，冷却水、冷冻水废水需按规定实施环保排放。
4.10.4 空调主机油路、气路管道检修维护作业存在消防隐患时，需配备足量消防器材，
并指派专人现场监护。
4.11 空调水质保养
4.11.1 为保证空调系统的正常运行，防止空调管道锈蚀，空调循环水系统必须定期添加防
锈剂，根据防锈剂的特点，水质的 PH 值应保持 在 8.5-9.0 之间.
4.11.2 冷冻水系统在无泄漏情况下每年清洗一次，并按要求进行杀菌灭藻处理，最后投放
防锈缓蚀剂。每月进行一次检查 PH 值。视情况添加防锈缓蚀剂，每三个月进行一次全面
水质检验，递交水质检验报告。
4.11.3 冷却水系统每月对冷却塔进行一次清洗，每周一次检验 PH 值,视情况补投防锈缓
蚀剂。每月一次递交全面的水质检验报告。
4.11.4 属于空调水处理外包形式，设备负责人按以上要求监督实施。索取水质化验单，按
体系文件要求每季度对处理效果进行评估。设备责任人严格按所签订分承包方合同监督其工作，确保处理效果。
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