企业在核算扣除成本和费用时，必须区分期间费用和开发产品的税收成本、销售开发产品的税收成本和未销售开发产品的税收成本。
企业发生的期间费用、销售开发产品的税费、税费及附加费、土地增值税，按规定扣除。
已销售开发产品的计税成本按当期已销售的可销售面积和可销售面积单位的工程成本确定。可销售面积单位的工程成本和已销售开发产品的计税成本按以下公式确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本/成本对象总可售面积
已销售开发产品的计税成本=X可售面积单位工程成本已实现销售
企业按照有关法律、法规或合同的规定，对未售出的已售出的已售出的产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、维护、维修等实际维修费用，允许在当期扣除。
政策依据:房地产开发经营企业所得税处理办法(国税[2009]31号)
1.成本核算对象
成本核算不仅是最基本的会计工作，也是所得税管理最基本的工作。企业开发产品成本计算的主要问题是确定成本核算对象。
在会计方面，《企业产品成本核算制度（试行）》第三条规定，产品成本是指企业在生产产品过程中发生的材料成本、员工工资以及不能直接计入并按一定标准分配的各种间接成本。它是产品成本的一般概念。对于房地产企业来说，其产品开发成本是指房地产企业在产品开发过程中应计入开发产品的费用。
在税收方面，国家税收发展[2009]31号第26条规定，开发产品的税收成本是指企业在开发和建设产品（包括固定资产）过程中按照税收规定计算和计量的成本。
确定计税成本对象的原则如下：
（1）是否有销售原则。开发产品可以销售的，应当作为独立的税收成本对象进行成本核算；不能销售的，可以作为过渡成本对象收集，然后将相关成本分摊给可以销售的成本对象。
（2）分类收集原则。同一开发地点、竣工时间相似、产品结构类型无明显差异的群体开发项目，可作为成本对象计算。
（3）功能区分原则。当开发项目的组成部分相对独立，具有不同的使用功能时，可以作为独立的成本对象进行计算。
（4）定价差异原则。开发产品因产品类型或功能不同而出现预期价格差异较大的，应分别作为成本对象计算。
(5)成本差异原则。如果开发产品的建筑成本因建筑差异明显而有较大差异，则应分别作为成本对象进行核算。
(六)权益区分原则。开发项目属于委托代建或者多方合作开发的，应当根据上述原则划分成本对象。
成本对象由企业在开工前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不得随意变更或混淆。确需变更成本对象的，应当经主管税务机关同意。【本条款废除，改为产品税收计算成本对象专项报告】
政策依据:房地产开发经营企业所得税处理办法(国税[2009]31号)
企业开发建设的开发产品应当按照制造成本法进行计量和核算。其中，开发产品成本中的成本属于直接成本和间接成本，可以区分成本对象，直接计入成本对象，共同成本和间接成本不能区分负担对象，应按受益原则和比例原则分配给成本对象，具体分配方法可按以下规定选择：
(一)占地面积法。是指按照已开发成本对象占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按照成本对象占总面积的比例分配。
2.分期开发的，首先按照本期所有成本对象占开发用地总面积的比例进行分配，然后按照某一成本对象占用期内所有成本对象占用总面积的比例进行分配。期内所有成本对象应承担的占地面积为期内所有成本对象应承担的占地面积。
(二)建筑面积法。是指按开发用地总建筑面积的比例分配。
一次性开发的，按照一定成本对象建筑面积占总成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期分配成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例，然后按期间成本对象总建筑面积的比例分配。
(三)直接成本法。是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期所有成本对象的比例。
(4)预算成本法。指按期内某一成本对象预算成本占期内所有成本对象预算成本的比例。
2.成本收集和分配
开发产品的计税成本如下：
（1）土地征用费和拆迁补偿费：指取得土地开发使用权（或开发权）发生的费用，主要包括土地购买价格或转让费、大型市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途及相关税费、拆迁补偿费、安置拆迁费、拆迁建设费、作物补偿费、危险房屋补偿费等。
(二)前期工程费用:指水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（3）施工安装工程费用：指开发工程开发过程中发生的各种施工安装费用。主要包括开发项目的施工成本和开发项目的安装成本。
（4）基础设施建设费：指开发过程中发生的基础设施支出，主要包括道路、供水、供电、供气、污水排放、洪水排放、通信、照明、环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（5）公共配套设施费用：指开发项目中发生的公共配套设施费用，独立、非营利性，产权属于所有业主，或免费赠与地方政府和政府公共机构。
（6）开发间接费用：指企业直接组织管理开发项目，不能属于特定成本对象的成本费用。主要包括管理人员工资、员工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转摊销、项目营销设施建设费等。
政策依据:房地产开发经营企业所得税处理办法(国税[2009]31号)
3、预提费用
除下列预提(应付)费用外，计税费用均为实际费用。
（1）出包项目未最终结算，未取得全额发票的，可以在证明材料充分的前提下提前提取发票不足金额，但最高不得超过合同总金额的10%。
（2）公共配套设施尚未建成或完成的，可以根据预算成本合理提高建设成本。这类公共配套设施必须符合在销售合同、协议、广告、模型中明确承诺建设、不可撤销的条件，或者依照法律、法规的规定。
（3）可以按照规定提前向政府提交但尚未提交的批准和建设费用。物业改善费用是指企业应当按照规定承担的物业管理基金、公共建设维护基金或者其他专项基金。
政策依据:房地产开发经营企业所得税处理办法(国税[2009]31号)
具体规定：
房地产开发企业根据预提的出包工程合同总额，不包括甲方提供的材料。预付费用不得超过合同总金额的10%，开具的发票金额和预付费用不得超过本条款规定的合同总金额。
房地产开发企业按照《办法》第三十二条第二款提前提取的公共配套设施建设费用，如销售合同、协议、广告或政府有关文件，自规定建设期满之日起计入当期应纳税所得额；建设期限不明确的，开发项目最后一个销售成本对象符合完成产品条件的，上一年度预提的费用应纳入当期应纳税所得额。实际发生公共配套设施建设费用时，按照《办法》第二十八条第三款的有关规定税前扣除。
房地产开发企业根据《办法》第三十二条第三款提前提交的审批建设费用和物业完善费用，必须是完成产品提交的审批建设费用和物业完善费用，并提供政府要求提交相关费用的正式文件。未完成产品应提交的审批建设费用和物业完善费用不得提前扣除。
4.视为销售成本
视同销售成本按视同销售面积和可销售面积单位的工程成本计算确认：
视同销售成本=视同销售面积×可售面积单位工程成本
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象积的成本对象
5、借款费用
企业发生的贷款费用可以直接归属于符合资本化条件的资产的购买、建设、生产的，应当资本化并计入相关资产成本；其他贷款费用应当根据发生时的金额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指固定资产、投资性房地产、库存等资产，需要相当长的购买、建设或生产活动才能达到预定的可用或销售状态。
所得税税务处理：
《企业所得税法实施条例》第二十八条：企业发生的支出应当区分收入支出和资本支出。当期直接扣除收入支出；资本支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，当期不得直接扣除。
《企业所得税法实施条例》第三十七条允许扣除企业在生产经营活动中发生的合理贷款费用。
企业购买、建设固定资产、无形资产、建设12个月以上达到预定销售状态的存货贷款的，在资产购买、建设期间发生的合理贷款费用作为资本支出计入相关资产成本，并按照本条例的规定扣除。
符合税收规定的贷款费用可以按照企业会计准则的规定收取和分配，财务费用性质的贷款费用可以直接税前扣除；符合资本化条件的，计入相关资产成本，当期不得直接扣除。
企业集团或其成员企业向金融机构贷款分摊集团内其他成员企业使用的，借款人可以出具从金融机构取得贷款的证明文件，可以在使用贷款的企业之间合理分摊利息费用，使用贷款的企业分摊的合理利息可以税前扣除。
在实践中，贷款费用复杂多变。不同的贷款、不同的利息支出和所得税税前扣除是不同的。如果不彻底掌握，可能会涉及业务处理中的风险。
6、佣金
企业与生产经营有关的手续费和佣金支出，不超过下列计算限额的，可以扣除；超过部分不得扣除。按照与合法经营资格的中介服务机构或个人签订的服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额(不含交易双方及其员工、代理人、代表人等)。
企业委托境外机构销售开发产品的，支付境外机构销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的，准予扣除。
政策依据:房地产开发经营企业所得税处理办法(国税[2009]31号)
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