最近，我可能更关心房价的趋势。我有一栋300平方米左右的房子要卖，所以我在头条上看了一些关于房价的视频和文章。然后是各种关于房价信息的轰炸。打开手机时，我经常推大部分关于房价的文章和视频，这让我不得不佩服中国互联网的力量和大数据的恐怖。直到后来我在想什么，我才在网上推什么。真可怕。
闲话不多说，我们来谈谈正题。我的房子已经挂了两个多月了，面积约300平方米，挂牌价格1500万元。房子的具体位置就不说了。距上海郊区5级景区约1公里，距地铁站仅15分钟，也是上海长三角一体化的试点示范区。说到这里，估计有些朋友已经知道了大概的位置。房子挂了两个多月，看房子的人大概有13波，没有具体的交易意向。因为房子是我住的，所以不急着卖。
由于这个原因，最近更关心房价的变化。那么未来房价是涨是跌呢？许多人挖空心思寻找答案，所以今天我作为房改的既得者，来谈谈我的想法。对朋友有帮助也是一件幸事。1995年，作为上海人才的引进，我第一次从西北大学毕业，走进了上海。家乡农村有两个兄弟姐妹。我们出生于20世纪70年代。这样的家庭构成是父母给我们的标准。因此，我只想告诉你，他们来自贫困家庭，要么是官方的第二代，要么是富有的第二代，要么是一个普通的农民。他们已经努力学习了十多年，考上了两所大学。毕业后，他们是上海的普通人。事实上，1995年房改已经开始。真正的房改是从1998年开始的，也就是说商品房已经卖完了。我敢说99%的人当时没有商品房的概念。当时我只有一个想法，那就是在单位努力，表现好，谈女朋友结婚的时候，希望单位能分房子。当然，单位分配的房子也是一室、公厕、公厨等房子。
1996年开始关心房子，不是说想买房，而是想算算工作多少年能买房。当时国企新工作的大学生月薪760元左右，当时上海的工资是中上水平。当时娱乐设施很少，每天都有看新民晚报的习惯。当时闸北区(现并入静安区)火车站附近的商品房一平3500元左右，就是一年不吃不喝就能买两平米以上。实际情况是，760元只够自己的开销，每月剩下的100元已经相对经济了。如果一个人现在每月11日W按工资计算，一年不吃不喝也可以买两平米的房子。当然，与26年前相比，当时是市中心，现在是6W只能考虑外环附近的价格。
1998年买了第一套房子，不是商品房，而是市中心的巷子。房子有三层，总使用面积约48平方米。老上海人都知道，这样的房子可能是江苏、浙江和安徽的人，他们在解放前或解放初期来上海做小生意。邻居的土地是怎么来的。这种房子没有浴室，厨房是在巷子里自己盖的。不要谈论这样的房子的浴室。在工作日，你可以烧一些水自学，或者你的家人可以帮你擦背。你可以在公共浴室洗个月澡。洗完澡后，你可以感觉到你的体重减轻了。每天早上起床的第一件事就是拿着木马桶倒出昨晚存了一晚的屎尿。去的时候带点水，用清水简单冲洗。所以当时上海每天早上听到刺啦啦的声音也就不足为奇了。冬天更好，夏天经过公共厕所，味道不说你也应该能知道，酸很酷！ 后来申请了土地证，可以卖了。我花了6万多元买了房子。事实上，我没有住。因为它位于市中心，两年后被拆除，分为47万。这是我在上海的第一桶金。
那时我结婚了，住在婆婆家。我在浦东工作，所以我考虑买房子。浦东自然选择了房子的位置。时间在2000年左右，当时陆家嘴的房子米4000-6000元，中环附近3600元左右，中外偏外2500元左右。就我的钱而言，我自然不敢在陆家嘴选房子。事实上，我太保守了。因此，第一套选择在五莲路附近。房价约为每平方米2900元。我买了97套公寓，花了不到27万元。剩下的钱用来装饰房子。后来儿子出生在新房子里，快乐地长大了。
到了2002年，当时也是我工作的上升期，月薪差不多3500元，这样的工资在当时也比较高。我妻子的月薪也是3000元。然后就有了炒房的概念。就这样，我在外高桥买了两套，一套是顶层的复式房子，面积超过170平方米，总价不到50W,另一套97平，总价30元左右W。不管怎样，当时没有限制，首付只有20%。用我们当时的收入偿还抵押贷款没有压力。
到2004年，我儿子已经2岁多了，和爱人谈论孩子上学的问题。当时五莲路附近没有优质的教育资源，手头也比较宽松。所以每个周末，我都会开着自己的桑塔纳(单位配车)到处跑，看看有没有适合儿子上学的好地方。最后，陆家嘴源深体育场附近的房子被选中。我就不说具体的楼盘了。不管怎样，那个社区是浦东最好的房地产之一，几年前你问上海人，几乎没有人不知道，都知道这是富人住的地方。当时无法与仁恒滨江的富豪区相比。房子开了6500元，我们买的时候没有新房。我们买了期房的二手房，每平单价9700元。你可以勇敢地思考2004年每平近1万元的房价。难怪上海人说这是富人居住的地方。当时上海平均工资不到2000元！为了买新房，我卖掉了外高桥170平方米的房子，买了50平方米W不到最后87W买卖，买了陆家嘴127平的房子，贷款不足。如果有人说外高桥170平的房子不卖，现在已经1万了W如果没有这笔钱，陆家嘴的房子就买不起了。后来儿子从幼儿园到高中毕业都在陆家嘴的房子周围完成了。幼儿园、小学、中学、高中都是上海的重点学校。
2004年，我手里有三套房子，一套陆家嘴，一套外高桥，一套五莲路。直到2008年这四年，我才买房。五莲路的房子卖了，买了27万，97万W卖出。相信很多人还记得2008年的金融危机。当时房价和现在的房地产市场一样低迷，房地产开发商倒闭，库存高。2009年金融危机结束时，我在青浦买了一栋300平方米的别墅，总价450平方米W，直到2019年，这所房子的价格才发生太大变化，甚至在一段时间内也出现了浮动损失，这也是过去4-5年。
后来，由于迪士尼在浦东工厂的建设和拆迁，岳母在市区68平方米的私房也被拆迁。后来新建的1W多平厂，有证，在政府拆迁、土地收储运动中被强拆，损失了一些钱。经历过前几年拆迁的企业主应该记住，如果不拆迁，业主会强行拆迁。如果他们对警察的枪太兴奋，他们会把它放在头上。不要说过去的事。总之，这是中国快速发展的阶段。
说了这么多，有些人可能会说你没有谈论主题，说的是！现在让我谈谈主题。房价是涨是跌，该买还是该卖？有房子的人关心这样的问题，没有房子的人也关心。首先，我不是经济学家或房地产专家。如果你想听听专家的意见，赶快翻一遍，找专家！我只是谈论我的个人想法，这不构成任何买卖建议。
最近，我制作了一张影响房地产价格的表格，从多、中、空三个方面考虑了中国的房价。要客观理性地理解和分析中国的房价，我们不能从标准、利益、取悦读者的角度出发。我们不能从标准出发，也就是说，我们不能从我们在房地产中的地位、工作的性质和地区的角度出发。你不能从利益开始，也就是说，你是开发商、中介相关利益。从取悦读者的角度来看，这很容易理解。
我不发表表格，只从几个方面分析。
一是房地产和中国经济。房改以来，房地产一直是中国经济的支柱产业，现在还是。毫无疑问，房地产在中国从贫穷发展到今天的推动作用。改革开放初期，各级政府低声下气到处招商引资。为什么？难怪两点，产业，资金。俗话说，聪明的女人没有米饭就很难做饭，没有资金，谁是行业的主管到。在此过程中，房地产开发为中国经济注入了强大的动力和资金，推动了上下游无数的产业和就业。地方政府出售土地，税收为当地城市的发展注入了强大的动力。银行通过向房地产贷款，同时与房地产开发商协议指定自己为居民购买住房贷款指定银行，可以说是萝卜切两端，零风险坐地收银员。买房后，买家看到财富的增加，对经济更有信心。当然，现在看来，步骤有点太大，勇气有点太大，规划不够长，有很多超大、超需求的野蛮建设，但这不能否认房地产在中国经济快速发展中的重大和积极贡献。如果发展能适当放缓，规划能长远，监管能到位，我们就不太可能陷入困境。
二是房地产与人口的关系。在中央政府、开发商和购房者提出住房和投机的基本政策之前，似乎没有人考虑过这个问题。房子是金融产品，是增值保值的最佳标的物之一。近年来，它只是更好地纠正了房子是用来生活的，而不是用来投机的基本政策。假如房子是用来住的，那么房子的本质用途就可以凸显出来。对于整个房地产市场来说，中国的房屋不是总量不足的问题，而是分配不均的问题。如果这个问题不发生，你应该自己思考。随着出生率的下降，2021年出生人口为1046万人，那么2022年出生人口到底会是多少，到明年4月5日，谜底就会揭晓。我想有个900W人口是理想的数字，也就是说，2022年中国人口净减少100W大概率的事情。从长远来看，它给房地产市场的发展带来了巨大的挑战，即从30-50年的角度来看，房价仍跌的可能性仍然很大。总的来说，局部情况会大不相同。
三是中国城市大洗牌。如果你读了第二点，你会认为的未来一定是卷心菜的价格，我认为你的理解太片面了。在这个过程中，有些地方的房子变成了卷心菜的价格，或者比卷心菜差，我认为会有这种可能性。有些地方房价会上涨。这并非不可能。山河依旧，人间变了。随着城市化的进步，事实上，我们已经进入了城市化的末期。后面是每个进入城市的人选择自己合适的城市，政府给你一张身份证。所有进城的人都已经在城但还是有很多人没有得到认可。就像没有结婚证的婚姻一样。下一步是中国城市的重组，影响未来城市金字塔城市的定位，取决于当前的规模、产业布局、位置和发展空间、人口现状和未来人口的变化。像上海、北京、广州、深圳这样的传统一线城市和新的一线城市，你不必对未来的房价感到惊讶，可能还有进一步上涨的空间。估计有人会在这里骂我。如果你不在这个城市，这个城市的崛起与你无关。如果你在这个城市，这意味着你不够好或不够努力。就上海而言，有30个W以上一平，任然有2W找到你能负担得起的房子并不难。如果你还想在市中心有自己的大平面，你应该努力工作，而不是抱怨房子的价格太贵。我估计住在2000W以上房子的人不会认为房子太贵。你自己去揣摩吧。
四是未来中国几大城市群。长三角都市圈、京津冀都市圈、粤港澳都市圈已公布。成渝都市圈，那么有没有机会，我觉得有，那就是中西部城市圈。我想可能是河南，包括陕西、山西等省份。到此基本结束。如果你现在在这些都市圈，恭喜你！在总人口减少的前提下，如何支撑房价，唯一的可能就是人口流动。在人口净流入的地方，房价可能不会下跌，但会增加。在人口净流出的地方，房价永远不会上涨。这是房价下跌和上涨最直接、最粗糙的原因。想象一下，如果上海和北京放开了人口落户限制，你敢想象会发生什么吗？因此，有些地方必然会成为白菜的价格，成为真正的房地产，永远不会有人想要冻产。有些地方可能寸土寸金，现在买不起，以后也买不起。如果你真的买不起房子，你只能住在下一个城市和下一个城市。在这里没有任何看不起那座城市的意思，只是说明这是未来发展的必然。每一个人都是个人生活，成就的规划不同，生活在哪儿都一样，生活在一线城市未必就幸福。依我看一线城市的大多数人未必幸福。这都是人生的一种选择而已。
第五：房价必将出现严重分化。这个对一个城市成立，放在全国亦是如此。对一个城市而言，好房子，稀缺房产，未来有发展规划与潜力的区域，房价进一步上扬。老破小，房型差，少绿化，缺停车位的房子一定会出现下跌。对一个大型的城市，在人口有一定流入，未来普遍的是改善性需求，流入的人口绝不是大家想象的一般劳动力，都是从下一级城市流入的富人，顶尖的人才，对他们而言经过几年的努力，买房不是多么困难的事情。放在全国而言，当一个地方年轻人通过考学离开，在上一级或者上上一级城市买房安家落户，城市，县城里留下来的只有老年人，或者在城里买房的农村人口，这样的地方成为白菜价也是必然。而且这种情况会在未来的10年更加激烈。比如一个县城，地级市，人口几十万人的小城市，高新产业就不要想了，一般产业也是少之又少，周边的村镇进城来买卖个生活用品，自家产的粮油米面，从外地进货来的衣服等日用品，年轻人根本无法在本地就业，考学离开的，打工离开的，成功了离开的，几乎看不到任何人口流入的可能性。学校由于适龄儿童减少规模越来越小，老师越来越少。。。。。，这样的地方你认为它有机会吗！
第六：超大城市和大城市的再改造。可能有人会说，现在一线城市，大城市的库存放，空置房不要太多，严重的过剩。这种情况确实是存在的，但不影响房价的大局。你看到了空置房，库存房，大量的新房，你也需要看到大大小小分布在城市各处的棚户区，里弄，弄堂。现在依然每天有倒马桶的居民，上海如此，北京亦如此。这些地方在未来的有限时间必然需要搬迁，改造。现在的拆迁一般是货币补偿，如果把上海的这些弄堂，棚户区一次性拆迁掉，试问现在的房子还足够吗，我告诉你远远不够。你可能要问，腾挪出来的土地不是又要盖新房吗，又增加了房屋的供应量吗？我看未必会盖新房。中国城市的普遍现状是，公共绿地太少，公共设施太少，公园太少，人防设施太少，博物馆太少等等，显得城市过于的拥挤，人多，车堵，难停车，城市文化设施严重不够。依我看未来中心城区必然是减量而不是增量。伴随棚户区的拆迁，人口的进流入，中心城区房屋减量，高端人才的进入，城市群的建设，一个产业更高端，城市布局更合理，更加宜居的城市将呼之欲出。这就是未来中国城市发展的基本路径。以上海为例，未来内环以内均价20W，内中环之间均价15W,中外环之间均价10W,外环以外均为5W以上。实际上这也是保守的估计。实际上现在外环以外已经达到这样的价位。
最后房地产与中国经济的关系，财政收入的关系，与银行的关系我在此就不说了。你如果看到这儿，你一定是一位对房地产特别关注的人，后面怎么规划自己家庭资产，如何处置现有房产我想你应该有一个清晰的认识。观点仅仅代表个人的多年对房地产市场的设身处地的实践和对未来的分析。不构成房子买卖的意见和建议。
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