最近电视剧《安家》几乎每天晚上都在热搜，
也火了男主角徐阿姨从事的秘密行业——
上海老洋房交易。
剧中很多细节引起观众好奇：
“三年不开单，开单吃三年”的中介真的存在吗？
上海一套老房子的市场价格可以高达1.5亿元？
住在老房子里的钉子户，
只靠撒泼打滚就能分到5000万…
为了揭开这些谜团，
林绵定是上海老洋房买卖的中介，
70%的老房子都是在他的公司交易的。
林绵定独家透露了许多从未被报道过的内幕：
房地产中介也有鄙视链；
新的旧房成交价记录为每平方米45万元；
一个钉子户靠十几平的小房子得到了2800万的搬迁补偿。
这个屡创天价的行业，
比电视剧更精彩的情节每天都在上演。
同时，也找到了一个
剧中价值1.5亿洋房的“柳林别业”
以及它现在的主人，建筑师任培颖，
在过去的十年里，她经手设计了大约200栋老洋房，
包括蔡元培故居，
黑石公寓、武康大楼等。
在她的改造下，
“柳林别业”重现了昔日的盛况，
三层也改成了民宿，
让普通人也有机会体验老房子的生活。
编辑 张翔宇 闫坤沐
老房子“爱神花园”现为上海作家协会所在地
现实版徐阿姨：
房地产中介鄙视链的顶级人物
电视连续剧《安家》的男主角徐阿姨是一名房地产经纪人，但与我们通常对这个职业的认知不同，他非常佛教，不出去拉生意，也不需要严格的KPI评估员工。信心来自于他从事的细分领域：上海老房子的销售。
如果中介机构鄙视链条，那么它就是链条顶端的存在。虽然中介费只有交易价格的1%，低于普通商品房的2%，但按总价1亿元以上计算，单笔收入也在100万元以上。电视剧中描述的“三年不开，三年开”并不夸张。
孙俪在《安家》中饰演的房似锦介绍了老房地产行业
从2005年开始，专门从事老洋房交易的中介林绵定
徐阿姨在现实中没有唯一的原型，但上海确实有专门从事老房子销售的中介机构。林绵定是公恒地产的总经理。他从2005年开始从事老房子的研究和交易。上海70%的老房子是通过他的公司出售的。
上海老房子，老公寓
在上海，根据风格、环境等因素，建筑可分为弄、里、坊、村、别墅。所谓洋房，就是别墅的海派名称。顾名思义，是指解放前，世界各地的文化和建筑师聚集在上海后建造的私人豪宅。他们的审美风格随着主人的喜好和设计师的不同而变化。
在《安家》开拍之前，林绵定和他的同事带着饰演徐阿姨的罗进参观了老房子的集中街区，帮助他熟悉角色背景。《安家》播出后，一个人找到了他，听他讲述了一些比电视剧更复杂、更精彩的老房子故事。
据林绵定介绍，上海现有的老房子数量在4000-5000栋之间，其中90%以上已被收归国有。从2004年开始，只租不卖，私有产权只有500-600栋左右，其中只有一两百栋产权清晰，可供出售，50栋左右修复完好，只占总数的1%。
在上海，老洋房买家有一个门槛很高的小圈子。自20世纪80年代和90年代以来，拥有私人产权的老房子已经进入了流通市场。改革开放后，在上海工作的外国人成为了第一批买家。当时，价格甚至比同一面积的普通公寓便宜得多。2000年左右，归国华侨成为购买的主力军。现在，一线明星、名人和上市公司已经成为老房子的主要消费群体，这个高端利基市场在一定程度上已经成为经济发展的缩影。
徐阿姨向客户介绍了老房子的市场价值
为什么老房子的交易价格一次又一次上涨？
几乎所有现有的老房子都被纳入了上海的历史保护建筑。政府对其销售、维修和改造有严格的规定，使其成为稀缺的不可再生资源。
大多数老房子位于中心城区。过去，政要的住所大多在徐汇，而大商人则住在长宁区的豫园路和华山路。他们的住宅占地面积巨大，位置和土地是其重要的核心价值。
另外，过去能建老房子的人不会是闲人，所以他们的房子也有艺术价值和历史价值。
2009年，盛大网络首席执行官陈天桥以2.8亿元的价格在长宁区豫园路购买了严家花园。其主要建筑为白墙红顶北欧风格，墙面镶嵌鹅卵石，占地面积4.9万元㎡严庆祥曾经是中国现代机械制造业的知名企业家。2016年，严家花园修缮后，对外报价高达10亿元，七八年内翻了三倍多，平均每年增长近1亿元。
卖出45万/㎡永嘉路老洋房
2016年，巨鹿路梁家花园创下40万/㎡业内成交价格轰动一时，据林绵定独家透露，这一记录最近再次刷新——位于永嘉路的吴家花园，成交价已经折合45万/㎡。
《安家》中房似锦带客户参观应公馆（剧中叫向公馆）
《安家》中，一个卖肥料起家的土豪希望买一处老洋房彰显身份，他动员了全上海的中介帮他找，最终在孙俪饰演的角色房似锦的努力下，看中了一处叫“向公馆”的房子。
应公馆外观
现实中，“向公馆”的取景地真实的名字叫应公馆，也是一处有故事的传奇老洋房，它位于上海市中心，国际饭店身后的凤阳路上，乳白色的外墙上装饰着精美的巴洛克风格浮雕。
第一任主人是宁波籍的富商、做建筑生意的通和洋行买办应子云，是他为自己的长子修建的婚房，工程耗时三年，总投入十万两银子，一楼是古罗马风的塌司干柱，二三楼是古希腊风的爱奥尼双柱廊，房间内吊顶都有繁复的浮雕装饰，极其精致。
1954年，应家子孙搬出祖宅，这栋洋房被出售给全国供销合作总社，又在几年后成为中国计算机研究中心，有数名科学家在这里攻克了氢弹理论。也正是因为这样，应公馆难得屋况保存完好，《安家》拍摄时，特意介绍了屋顶环绕的16块意大利进口彩绘玻璃。
十几年前，应公馆被现在的主人买下，买主夫妇是影视圈从业者，当时入手价格在2000多万，但现在委托公恒地产挂牌，售价已经标到了3.8亿。
《安家》极品亲戚原型：创上海动迁补偿记录
夸张的数字背后，老洋房买卖却不是一桩简单的生意，操作过程中存在诸多难点，产权争议就是最常见的一个。
《安家》里，一家人为了生意周转，想要变卖祖上留下的老洋房，报价1.5亿。挂牌当天，曾经借住在家里几十年的远房亲戚却跑出来，非但不感念当年被收留接济的恩情，反而以自己户口落在这里为理由，要求分去其中的“零头”5000万，否则就拒不搬走，故事奇葩到播出当晚就冲上了微博热搜榜第一位。
《安家》中的钉子户
淮海路宋庆龄故居隔壁的一处老洋房，从外观来看已经有些破旧，被认为是《安家》中极品亲戚案例的原型。林绵定2015年和上海电视台合作，拍过一档名叫《上海老洋房估值》的电视节目，记录了它的交易过程。
《安家》中极品亲戚案例的原型老洋房 图源：上海电视台《上海老洋房估值》
这栋房子曾经属于一家企业，被拿来免费给员工当宿舍，后来被私人买主买走，租户陆续迁出，只剩一户，住在院内单独加盖的一处十几平米的单层小房子中，他们提出的搬迁条件是3000万补偿款。
2016年，这处老洋房以2.4亿的价格被卖给现在的主人，而卖家从中拿出2800万付给了钉子户一家：”在动迁历史上肯定是个新记录了。“
《安家》中的钉子户七口人坚守在十几平米的违建房
拿到折合每平米百万级别的动迁款的钉子户有很多：“当然它总面积不大，比如说住十几个平方要1000多万，经常碰到。这种是历史遗留问题，房东不能强行赶他走，所以哪怕他要5000万，房东愿意给也是合理的，就这个价格取决于房东的心态。”
如果房子一直在原始房主手中，是最简单的情形，但经过几十年甚至上百年，如今房主的直系亲属可能已经是一个庞大的家族。林绵定经手过最极致的案例，产权人有将近20个。
这种情况下，亲戚们关系好还好说，派出一个代表与中介接洽即可，但如果兄弟姐妹之间互相不信任，那么中介就要一家一家和他们单独谈判：“不管别人要多少钱，你就定好你的价格，然后我们一家一家加起来，核算一个总价，看客户能不能接受。”
当年的大资本家如今很多已经举家搬迁，林绵定和同事就要飞到业主所在的国家或地区去签约，“香港去过几次，美国也去过。”
正因为这些复杂性，一处老洋房从进入市场到交易成功，往往比一般商品房周期长很多，有时候一单生意一做就是两年。林绵定告诉我们，他的团队平均每年成交10栋独体洋房，联排洋房的成交量在30到50幢左右。
改造后的柳林别业
柳林别业，位于上海市徐汇区愚园路，始建于1912年。它是上海目前唯一一栋以别业命名的老洋房，也是《安家》中因产权纠纷上了热搜的那一栋房子。
改造前的柳林别业
王爵淦在柳林别业家中
老洋房的原屋主是上海花旗银行的董事王爵淦，他的主宅位于现在的新天地。100多年前他的爷爷买下了这幢房子，是作为周末度假地使用的。虽然现在地处上海的繁华地段，但据王爷爷说，刚刚搬到这里的时候，周边都是农田，用现在人的说法，就是买到了一栋郊区大别墅。
建筑师、现柳林别业屋主任培颖
建筑师任培颖是这栋房子现在的主人，一条联系到了她，实地探访了这栋豪宅。
辟谣：这栋老洋房并不是邬达克设计的
从2011年起，任培颖就开始接触老洋房，近10年的时间里，一共走访过近千幢老房子，亲手改造过的大概有200处左右。耳熟能详的、很高级别的有：华山路的蔡元培故居、陕西路的太平花园、“网红打卡”胜地武康大楼、包括黑石公寓……
改造前的门廊
改造后的门廊
任培颖第一次来看柳林别业，是在5年前。“只是听说了这个房子要出租，没人带我，也没有中介，一个月黑风高的夜晚自己就找来了。”客堂间堆满了杂物、水泥地坑坑洼洼的，就连楼梯的也出现了多处塌陷了状况。
王爵淦和校友荣毅仁
当天，他见到了这栋房子当时的主人王爷爷。他从小生活在这里，20几岁便考上了圣约翰大学，和宋子文、张爱玲，荣毅仁都是校友。
王爷爷是王家最小的儿子。后来，家里人纷纷离家去到世界各地发展，只有他和妈妈留在这栋老宅。为了不让家里太冷清，他们开始将部分空间租赁给需要的人，最多的时候这里住过十几户人家，一幢私宅变成了很多人的家。因为个人的原因，他决定将整栋房子托付给了任培颖。
整栋洋房占地约1000平米，分主楼和辅楼，建筑面积约750平米。“电视剧里说这栋老房是邬达克设计的，其实并不是。”
上海的洋房最常见的，大多是偏英式的红砖建筑，但柳林别业的外墙材料是灰砖，是典型的中国建筑，任培颖觉得如果这样追溯分析，设计师应该是中国人。
从300根金条到2.4亿市值
任培颖说，上海老洋房分很多种，比如新式里弄、石库门、老公寓……而像柳林别业这样，四面临空带花园的独立洋房，是老洋房中最独特、最稀缺的一种。严格意义上说，也只有这种房子才有资格以“栋”为单位。
绿房子，邬达克设计
这些独栋洋房大都有独特的设计，比如一条曾经报道过铜仁路上的“绿房子”，就是民国时的“网红设计师”邬达克根据主人卖军用油漆起家的故事量身打造的，风格简约实用，有远东第一豪宅之称。
当年，开发商在柳林别业所在的区域，一共建造了16幢房子，最大的特点就是每幢都带有独立的花园，面积高达500、600平米。任培颖来看房子的时候发现，因为花园面积足够大，这里已经变成了周边邻里街坊的后花园，很多人会在这里遛狗、聊天。
即便当年这里是“郊区”，能在这里买房的依然是一些达官显贵。王爷爷说，当年是他花了300根金条买下的。后来，任培颖特别计算过，换算成现在的人民币大约是2.4亿，远远超过了电视剧里所描述的“1.5亿”的价值。
修复老宅：100年前的人更会享受生活
拿下房子后，任培颖花了两年的时间来做改造。耗时之久、耗费之大，都是她之前未能想到的。
任培颖将原本一楼的西餐厅、接待厅和二楼的书房全部恢复成了原屋主生活时的场景。比如一进来就能看到一个漂亮的门廊、一整排可推拉的木门，和上海的石库门非常相似。任培颖将杂物清理掉之后，恢复到了它原本的功能。
二楼书房、厨房改造前、后对比
改造后的二楼阳台
二楼卧室的阳台，原本是全封闭的。任培颖将原本的铝合金全部拆除，直接裸露在空气中，内侧的栏杆追加了钢木固定。
从王爷爷的聊天中，任培颖了解到他对这个房子里最念念不忘的一个场景，就是每到周末，就会邀请同学们到家里的西餐厅开舞会，南侧还有一个级别很高的接待室，护墙板已经超过了人的身高。“和现在的人相比，100年前的人更懂得享受生活。”
她将原本分割成两户人家的隔断空间全部打通，设置了一部分的跑马廊，增添了整个空间的气势和韵味。
但任培颖并没有全部照搬。比如二楼原本的厨房，是一个三面临空的空间，楼下设有一个贯通的走廊。任培颖清楚记得，第一次进来便觉得这个空间非常特别，很适合做茶室，便按照现在的需求进行了改造。
为了保护原有的灰砖墙体，她还在墙的下半部分用风化的老榆木做了防护板。就是这样一点一点摸索，改造的部分变得越来越多，多到超出了自己的想象。
100年前的人，对电器的使用很少，空调系统更是不存在的。光是在老洋房里重新安装中央空调，就是一项大工程。不能裸露空调、不能破坏老屋顶，需要先做结构固定，再安装空调，最后用老木头做吊顶，后续的工作便是电力增容、重新设计水系统。
据王爷爷回忆，客间堂的地面曾经和门廊的花砖是相同的，但因为一些不可抗的因素被替换掉了。为了找到这些材料，任培颖便到上海正在拆迁的老房里，将这些花砖一片一片收集起来。包括回收的老木头，更是需要统一的调色、上色甚至不停地保护。
任培颖说：“即便很多购买者大多拥有一定的经济实力，也未能预料到后续改造的投入如此之大。”老洋房的外立面、500多平米的庭院，至今仍保持着比较原始的状态。“修缮工作是没有终点的，老旧的感觉也是《安家》最终选择了它的原因。”
假三层变成民宿，
普通人也能体验老洋房生活
现在，整栋老洋房成了一栋体验中心。任培颖将房子的三层做成了一个民宿空间，3房2厅2卫的空间，通常是接待一个家庭，或是彼此熟悉的朋友。
三层改造前后对比
屋顶原来是假三层。100年前建造的时候只有一个大屋顶，80、90年代政府又加建了一个小屋顶，一大一小两个屋顶形成了一个阴角，木头腐烂、常年积水让整个空间变得阴暗、潮湿，只能作为储藏间使用。
为了让居住体验变得更加舒适，任培颖将大小屋顶的制高点结合在一起，加盖了一片片完整的天窗，还设计成了loft结构，晚上打开天窗，可以躺着看星星。就连两侧的书架，都是为了加固老房结构刻意增加的。所有的老木头都藏在书架里，倾斜的结构还能起到支撑的效果。
近10年时间里，相比于老洋房的市值变化，任培颖更深刻体会到了这些老宅的功能变迁，从混居、杂居的老房子，逐渐变成了餐厅、酒店、办公或者学校等。还有一部分就是通过租赁或者出售的方式，再次改造或者修缮成了私宅。“这与房子最终的归属人、运营者和使用者的需求，密切相关。”
而这其中，投入最高的是真正喜欢老洋房的人，是消费升级状态下的一种使用需求。任培颖的一位40多岁的朋友，花1300万买下了一栋110平米的老房。“典型的中产阶级，受教育程度和文化背景都很高，经济基础也比较殷实。买下这套老房，是在满足他对上海品质生活的一种想象。他给出的改造资金就在100-200万之间。”
在任培颖看来，老洋房是100多年前留下来的瑰宝，它们就像一颗颗钻石一样藏在上海这座城市里，辗转的主人在不同年代，留下了不同的修缮和生活痕迹，反而让这些“钻石”越来越闪亮。
部分资料由任培颖、上海公恒地产及《安家》片方提供
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