昨天,我写了一篇关于受房地产政策严格监管影响的天府新区、视高新区和东部新区的文章。从房地产的角度来看,这些新区也可能受到一定程度的影响。因此,一些读者和朋友给我发了一封私人信件,让我谈谈为什么成都高新南区的奇迹不能重现。今天,我将大胆地讨论我的成就。
高新南区的成功不容易复制,主要原因是其历史不可复制。就像改革开放一样,当整个社会发展进入一个新的阶段时,过去阶段的大部分特征将不复存在。在过去的20年里,可以说是中国房地产市场的黄金20年。对于成都来说,从2008年地震后房地产市场的整体低迷到过去十年的快速崛起,这十年也可以被称为成都房地产市场的黄金时代。
地震发生后,成都房地产市场正在等待繁荣,低迷恐慌的气氛在人群中蔓延。当时,绝大多数人都蜂拥而至买房。即使北京、上海等一线城市的房价上涨已经开始,成都的房价水平也一直处于低谷。
但就在大家都看不起楼市的时候,成都楼市响应大环境趋势,悄然开始。当然,市场的上涨不仅是宏观环境的影响,也是地方政府对当地房地产市场的提振要求。最后,大量人口涌入也推动了成都房地产市场黄金时代的到来。一个人口数据可以更真实地反映这种情况:2008年成都常住人口1200万,2020年常住人口达到2200万,十几年增长近1000万,也催生了大量的购房需求。
在这里,我们对高新南区崛起的背景有了大致的了解。高新南区的快速发展离不开当时的大环境,现在的时代已经进入了一个全新的阶段,发展条件和背景自然不复存在。
当时,成都在人口涌入的同时,面临着无地发展的尴尬局面。三环路区域基本饱和,除大量棚改区域拆旧立新外,只能被迫向外圈发展。当时成都西北发展较快,南东大部分地区,如龙泉、双流,仍处于荒地状态。从20世纪90年代成都发布的规划大纲可以看出,由于地震带和基本农田地区的影响,成都未来的发展方向将在东北设定。在需求的推动下,成都决定向南移动。
因此,高新南区顺应潮流,在短短十年内成为成都主城区的新核心。这一切首先离不开房地产的推广。如果你回顾十年前大源建筑工地旁边的广告:“如果你错过了4000元买大源,你就会错过未来。”。这很尴尬吗。
12年来,大量新建筑井喷涌现。即使是单价45万的优质房地产,当时也只有1万出头的单价,价格在短短几年内翻了好几倍。随着房地产的集中交付,大量在软件园和金融城工作的白领相继入住,配套业务随着人群的聚集逐渐完善,一个新兴的人口红利集中区拔地而起。
随着人才的涌入和政策的引导,越来越多的企业入驻。多家中央企业二级公司和地方平台国有企业在高新南区定居。产业配套设施+总部效应+创新孵化为高新南区高质量发展注入了稳定的动力,进一步推动了房价的上涨。
优质板块集中,公共资源充足,工作方便,创造了高新技术南区不可替代的比较优势。高新技术南区消化了成都10年来人口购房需求增长的一半以上,也吸引了传统五个城市的土著人。
说到这里,让我们来看看当前的新区和新城。无论是青羊武侯建设的新城,还是成都政府领导的东部新区,还是天府新区,成都直接管理区,都不具备当时高新技术南区的条件。今天的成都已经进入了一个超级大城市。如果2200万人口在未来十年没有上升到3000万或更多,几个新区的发展前景也非常令人担忧。
随着人口老龄化的加剧、高离婚率和低生育率的到来,一个低欲望的社会诞生了。当消费普遍降级,政府重点解决导致民生的财富分配问题时,单一产业发展模式已被淘汰,新区和新城将面临各种实际问题。最重要的是房地产行业转型背景下的人口安置。
如果青羊和武侯的新城也能吸收各自地区老城区的溢出人口,那么天府新区和东部新区离主城区太远注定会大大降低其吸引力。此外,谁能忽视高新技术南区的人才吸引力呢?
有些朋友可能会说,新区的人口排水对象更多地集中在其他省、省、周边区、县和二级人才上,这没有错。你不妨考虑一下,如果配套设施跟不上,或者产业着陆进度太慢,谁能确保这些人口排水不会在高科技和五个城市定居呢?
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